Как делить квартиру в ипотеке при разводе

Ни одна пара, вступая в брак, не планирует разводиться. Новоиспеченные супруги строят совместную жизнь, приобретают имущество, улучшают жилищные условия. Наиболее популярным методом покупки нового жилья является ипотека. Как правило, ипотечные кредиты выдаются на очень долгий срок. И если брак не выдерживает проверку временем, часто случается так, что разводящаяся пара еще не выплатила банку причитающееся. Как разделить квартиру в ипотеке при разводе, и можно ли это вообще сделать? Кому придется выплачивать оставшуюся часть кредита? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в нашей статье.

Чья квартира – наша или банка

Как делить квартиру в ипотеке при разводеГлавная проблема – ипотечная квартира не является обычным совместно нажитым имуществом, которое можно поделить, просто заключив договор или обратившись в суд.

Купленная в кредит квартира находится под банковским обременением. Важно понимать, что квартира фактически принадлежит не банку (как это иногда трактуется не разбирающимися в вопросе людьми), а супружеской паре и находится в совместной собственности мужа и жены.

Следовательно, на такую квартиру распространяются правила раздела, регламентированные Гражданским кодексом и Семейным кодексом РФ. Разводящиеся супруги имеют право поделить квартиру. При этом федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ФЗ №102 от 16.07.1998) допускает установку ипотеки и на такое, разделяемое имущество.

По умолчанию квартира, в том числе и ипотечная, делится пополам, если только сами муж и жена не решат поделить ее иным образом (такое право у них по закону есть).

Если делить ипотечную квартиру при разводе планируется не в равных долях, это необходимо закрепить соглашением.

Что же касается самих кредитных обязательств, они также являются общими для семейной пары. А значит, при разводе оба супруга сохраняют долговые обязательства перед банком.

Решили развестись – идите в банк

Как делить квартиру в ипотеке при разводеИтак, налицо нелюбовный треугольник, две стороны которого – это разводящиеся супруги, а третья – банк, выдававший семейной паре ипотечный кредит. Помимо того, что супруги должны банку деньги, купленная в ипотеку квартира, как правило, находится у банка в залоге.

Это означает, что любые операции с ипотечной недвижимостью – реализация квартиры, распределение долговых обязательств (раздел долга или его полный перевод на одного из супругов) – могут проводиться исключительно с ведома и согласия банка. Статья 391 Гражданского кодекса РФ не допускает перевод долга по кредиту на одного из супругов. В такой ситуации разводящиеся супруги, обычно являющиеся созаемщиками, обращаются в банк с просьбой о внесении изменений в кредитный договор.

Но банки идут на такой шаг крайне неохотно, как и на раздел ипотечных квартир и кредитов и через суд. Почему это происходит? Дело в том, что по условиям стандартного договора об ипотечном кредитовании, банки вправе требовать полной или частичной уплаты долга как от одного из должников, так и от обоих. Позиция банка такова, что спор между супругами и даже их развод – это не повод вносить в договор существенные изменения. Как же разрешить возникшие разногласия и прийти к компромиссу?

Делим долги: по соглашению или по суду

Как делить квартиру в ипотеке при разводеСупруги, независимо от того, находятся ли они в браке или в процессе развода, вправе заключить добровольное двустороннее соглашение о том, кто именно из них будет выплачивать долг банку.

Такое соглашение, оформленное в соответствии со всеми требованиями закона и заверенное нотариусом, избавляет разводящуюся пару от необходимости решать вопрос в судебном порядке.

В противном случае, если такого документа у семейной пары нет, и если муж и жена никак не могут прийти к соглашению, вопрос необходимо решать в суде. В этом случае один из супругов обращается в суд с иском о прекращении права совместной собственности на квартиру. Истец не требует разделить ипотечный кредит, следовательно, согласия банка на удовлетворение такого иска не требуется.

Ведь все важные для банка моменты кредитного договора остаются неизменными. Квартира как была, так и остается в залоге у финансовой организации, должники по кредиту – те же самые, никаких изменений в договор стороны не вносят. Впрочем, супругам стоит внимательно перечитать кредитный договор – возможно, в нем прописан пункт об информировании банка о любых важных изменениях в жизни заемщиков. К таким изменениям обычно относят смену или потерю работы, перемену места жительства, а также появление в семье детей. В таком случае, банк необходимо уведомить о предстоящем разводе.

Как из одного кредитного договора сделать два

Как делить квартиру в ипотеке при разводеИтак, после того, как по суду произошел раздел квартиры в ипотеке, супруги могут обратиться в банк с заявлением о переводе или разделе долга и внесении соответствующих изменений в кредитный договор. Как уже говорилось, банки не всегда идут навстречу заявителям в таком вопросе.

Однако если паре повезло, и банк согласился, результатов обращения может стать либо переоформление кредитного договора на одного из супругов, либо его превращение в два отдельных кредитных договора, по которым каждый супруг будет выплачивать банку свою часть долга. Обычно долг делится поровну.

Важно помнить, что банк может удержать с заявителей комиссию, составляющую от 0,5% до 1% от суммы задолженности. То есть, если семейной паре оставалось выплатить банку 1 миллион рублей, то для внесения изменений ей сначала придется заплатить от 5 000 до 10 000 рублей.

Важно понимать, что прежде чем дать согласие на изменение кредитного договора или его переформатирование в два новых договора, банк обязательно проверить финансовую благонадежность и платежеспособность каждого потенциального должника. Согласие на раздел кредита банк даст, только убедившись, что доход каждого отдельно взятого супруга позволит выполнить новые финансовые обязательства.

Еще один примечательный нюанс: согласно уже упоминавшемуся федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» раздел квартиры невозможен, если он противоречит назначению недвижимости. Проще говоря, если квартира однокомнатная, поделить ее не получится. Ведь тогда у кого-то из супругов останется в собственности комната, а у второго ее не будет – то есть не будет собственно жилья.

Во всех остальных случаях доли в квартире выделяются супругам, и они начинают выплачивать долги – каждый за свою долю квартиры. Конечно, бывают ситуации, когда и после развода муж и жена вынуждены жить вместе, поскольку ни у одного из них нет «запасной» недвижимости, куда можно переехать, чтобы не видеться с бывшим супругом. На практике же разведенные семейные пары стараются разъехаться побыстрее.

По-человечески это легко понять, но при разъезде возникает другой риск. Если один из супругов остался в ипотечной квартире, а второй переехал в иное, принадлежащее лично ему жилье, либо снял квартиру, то у уехавшего может пропасть желание выплачивать ипотечные взносы – ведь фактически он уже не пользуется жилплощадью, за которую платит.

Либо, что тоже бывает нередко, такой супруг может потерять работу или перейти на менее высокооплачиваемую. Что произойдет в этом случае? Либо оставшийся в прежней квартире супруг начнет платить за двоих (для этого надо, как минимум, быть в курсе того, что второй супруг перестал платить), либо банк через суд добьется продажи жилья с торгов. Все это верно для ситуации, когда банк пошел на раздел долга по ипотечному кредиту.

Если же долг по кредиту полностью переводится на одного из разводящихся супругов, то второй должен оформить письменный отказ от кредитных обязательств. Этот отказ в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом.

Одновременно написавший отказ супруг лишается и всех прав на квартиру. При этом, естественно, банк должен дать согласие на такой шаг. Для того чтобы кредиторы были сговорчивее, тот из супругов, кто принимает на себя все долговые обязательства, должен быть достаточно платежеспособным (платежеспособность проверяется банком).

Когда банк не хочет договариваться

Как делить квартиру в ипотеке при разводеИтак, банк отказался идти навстречу заявителям. Это легко объяснить. Как сокращение числа плательщиков по одному кредиту, так и увеличение числа кредитов, значительно повышают риски банка.

Проще говоря, если оставить все как есть, то у банка есть шансы взыскать долги со второго плательщика, если первый перестал выполнять свои обязательства и исчез.

Если же по одному кредиту остается только один плательщик, то стоит ему перестать вносить ежемесячный платеж – и банк гарантированно теряет деньги. Если же на месте одного кредита возникли два новых с единственным плательщиком в каждом – то опять же каждый из них может перестать платить, а банку придется разыскивать именно этих конкретных людей вместо того, чтобы спокойно взыскать задолженность с созаемщика.

В случае отказа банка, у супругов по большому счету нет особого выбора. Долг надо возвращать.

Другое дело, что есть несколько вариантов возврата – либо разведенная пара продолжит выплачивать ипотечный кредит в обычном режиме, либо она найдет сумму, достаточную для досрочного погашения долга. После этого можно реализовать купленную в ипотеку квартиру, у которой теперь уже не будет банковского обременения, и поделить вырученные деньги.

Кроме того, супружеская пара может заручиться согласием банка и реализовать ипотечную квартиру (с последующей выплатой остаточной задолженности банку). Ну и, наконец, экс-супруги всегда могут попробовать обжаловать действия банка в суде. Так или иначе, разводящейся паре, в каких бы отношениях ни находились муж и жена, придется договариваться друг с другом относительно погашения общего кредита. Иначе жилплощадь легко потерять безвозвратно, да дополнительно еще и навлечь на себя серьезные проблемы с законом.

Когда нужно продавать

Как делить квартиру в ипотеке при разводеСтоит сказать, что оптимальным вариантом очень часто является именно продажа квартиры с последующим погашением долга и дележом оставшейся суммы. У этого варианта есть сразу несколько «узких» мест. Во-первых, найти покупателя, желающего приобрести квартиру, за которую недовыплачен кредит, крайне нелегко – любой человек предпочитает покупать недвижимость без обременения.

Это, как правило, заставляет продавцов снижать цену на жилье и продавать его не по рыночной стоимости. Во-вторых, самим супругам бывает нелегко принять такое решение – ведь за квартиру платились немалые деньги, да и далеко не у каждого есть на примете альтернативное жилье, куда можно сразу съехать. Да и банк может не согласиться на такую сделку.

Второй вариант – досрочное погашение кредита. Проблема здесь только одна – найти сумму (как правило, достаточно большую). Но зато в этом случае разводящимся супругам не придется вести долгие и, возможно, безрезультатные переговоры с банком. Более того, банк может и сам настоять на досрочном погашении кредита, узнав о разводе созаемщиков (для этого в договоре должен быть прописан соответствующий пункт).

Третий вариант – наиболее, если можно так выразиться, джентльменский. Супруги ничего не меняют в существующем порядке вещей и продолжают выплачивать ипотеку, как платили. Для пары, сохраняющей хорошие, доверительные отношения и после расторжения брака, этот способ вполне может подойти.

Если есть дети

Как делить квартиру в ипотеке при разводеЕсли с одним из разводящихся супругов остается несовершеннолетний ребенок или несколько детей, суд может пойти на раздел квартиры в неравных долях, выделяя долю и ребенку (детям).

В частности, этот принцип применяется, если для выплаты ипотеки использовались средства материнского капитала.

Кстати, если ребенок прописан в квартире, то реализовать ее без разрешения органов опеки и попечительства не получится. Сначала нужно будет представить доказательства того, что ребенок будет жить в нормальных условиях и после продажи жилплощади.

Если заемщик один

Как делить квартиру в ипотеке при разводе

Все вышесказанное относится к случаям, когда ипотечное жилье приобреталось супругами-созаемщиками в период брака. Но бывают ситуации, когда ипотечную квартиру покупал один из супругов еще до свадьбы.

В этом случае при разводе все долговые обязательства лягут именно на него. Если плательщик все время гасил и продолжает гасить ипотеку исключительно за свой личный счет, то второй супруг ни имеет никаких прав на эту квартиру.

Если же для оплаты использовались совместные средства, то второй супруг имеет право претендовать на долю квартиры. Правда, он может и отказаться от претензий – в этом случае не оформлявший кредит супруг может быть официально освобожден от платежей, более того, можно попробовать вернуть и уже уплаченные средства.

Любые потенциальные конфликты вокруг ипотечного жилья и уплаты взносов за него можно предотвратить, если старательно прописать все возможные ситуации в брачном договоре.

Например, при вступлении в брак собственник квартиры, взятой в ипотеку до брака, может уведомить банк о своей свадьбе и сделать супруга созаемщиком по уже действующему кредиту. Но если брачный договор не был заключен, то при разводе супругам придется использовать один из вышеперечисленных вариантов решения проблемы.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Easy-Divorce.legal - юридическая консультация
  • Артем

    Сейчас оформлять ипотеку достаточно рискованно.

  • http://twitter.com/konoz27 андрей коноз

    Спасибо Вам большое за полезную информацию, рекомендую к прочтению.

  • http://vk.com/id309933477 Надежда Наумова

    Очень интересная и познавательная статья, рекомендую к прочтению.

Комментарии для сайта Cackle